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深圳:住宅用地产权到期将自动续期
来源:[日照港房地产开发有限公司]   发布日期:[2011/8/1]

7月26日,深圳市国土委就“深圳无偿回收土地到期房”予以澄清。

声明指出,深圳市规划国土委及第二直属管理局从未就金桃园大厦的土地使用权到期后如何处理接受过记者的采访。

近日,深圳南山区金桃园大厦一期已经入住的1000多名业主收到消息,拥有红本房产证的住房到期后,“政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权,本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。

金桃园大厦一期业主的房产证使用期自1998年开始,在近期动工的金桃园大厦二期开发过程中,所涉拆迁户以及一期的业主们才知道,70年后,也就是到2068年,他们的房子将会被政府强制“无偿收回”。

“此前上海在住宅类土地出让时也有类似‘出让人收回并补偿相应残余价值’或‘出让人无偿收回’的内容,当时争议就很大。”26日,盈科律师事务所合伙人、金牙大状法律网首席律师王思鲁向本报记者表示。

政府合同规定“无偿收回”

金桃园大厦一期是幢20层的商住楼。购房时,开发商罗沙公司向业主承诺,土地使用权到期后会自动免费延续,村民们可以永久拥有房屋的使用权。

但7月25日,业主们被告知,这幢楼房的使用权到期后将被强制无偿收回。

据报道,当时深圳国土委的解释是,开发商深圳市罗沙工程开发有限公司故意向业主隐瞒事实,即在1998年8月份签订的深圳市土地使用权出让合同书明文规定:土地出让年限期满后,政府将无偿收回金桃园大厦地块的使用权,本地块上的建筑及其他附着物也由政府无偿取得。

但罗沙公司则向业主辩解:当时没有看到这份合同。业主要维权可以找政府部门,他们也是受害者。

在开发商和政府各说其辞上演“罗生门”的背后,当事业主们则表示,“如果当时知道有这条规定,我们肯定不会买这里的房子!”在他们看来,开发商没有告知此项重要规定,属于严重违法违约行为。

“自动续期”有定论

在目前国内住宅类土地交易中,鲜有70年满期后政府强制无偿收回的规定。据了解,所涉地块1998年以零地价成交,而金桃园大厦一期以及其它所涉地块只有70年使用期则可能是政府所给出的交易筹码之一。

据了解,罗沙公司之前拆除部分居民楼房,开发金桃园大厦,一期即获利数亿元。

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第148条规定:“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”

深圳市国土委给出的说明表示,金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期,非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。届时请金桃园大厦的业主按照法律法规的规定办理有关手续。

1998年签订的金桃园大厦的土地使用权合同为当时深圳市通用的土地使用权出让合同标准版本,是根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》拟定的,约定了土地出让年限届满的处理方法,包括可申请续期继续使用该土地,该条款符合当时的法律法规规定。

不过,70年后自动续期是有偿还是无偿,有偿金额又会是多少,法律并未明确。

“落实到地方操作层面,也是完全有可能将‘自动续期’操作成‘无偿收回’的。”王思鲁表示,70年房产证产权到期后住宅建设使用权到期如何处理的问题40多年后将会批量出现,“届时是采用物业税还是补交土地出让金的方式,目前业界尚在探讨。”

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